مركز الخليج لسياسات التنمية

  • Increase font size
  • Default font size
  • Decrease font size

5.2 :

طباعة PDF

 
مع بدء الألفية الجديدة؛ ظهرت حزمة من القوانين في دول مجلس التعاون تُعّبر عن سياسة عقاريّة وسكانيّة فريدة من نوعها على المستوى العالمي. أعلنت البحرين عن السّماح للأجانب بتملّك العقار في مناطق معينة بالمملكة عام 2001م. تبعتها دبي سريعاً على نفس المنوال في 2002م، ثم أتى الدّور على قطر وعُمان في عامي 2004 و2006 على التوالي. في كلّ هذه الدّول، تمّ ربط شراء العقار بالحصول على إقامات طويلة المدى من قبل المشترين الأجانب.  السعودية والكويت تمايلا بين الاندفاع والتّردّد، ولكن مع الإعلان عن كون مدينة الملك عبد الله الاقتصاديّة أوّل منطقة في السعودية يُسمح فيها للأجانب بالتملّك الحرّ؛ بقيت الكويت هي الدّولة الوحيدة التي لم تدخل غمار المشاريع العقاريّة المُوجّهة أساساً إلى غير أبناء المنطقة.

 

العقار الدّولي
 

 تُمثل ظاهرة العقارالدّولي نقلة نوعيّة وجوهريّة في سياسات دول مجلس التعاون حول الخلل السكاني. حتى ظهور الألفية الجديدة، كان الخلل السكاني ناتجاً بشكل رئيسي عن تدفّق العمالة الوافدة إلى المنطقة.  كانت نظرة متّخذي القرار والمستثمرين للأعداد المتزايدة للوافدين في المنطقة مبنية على أنه "أمر لا بد منه"  لتفعيل النّمو الاقتصادي في المنطقة، بما أن قوة العمل المحلية غير مستساغة أو غير قادرة على تلبية احتياجات رؤوس الأموال المتسارعة في المنطقة. أما مع ظهور الألفية الثالثة، وتبلور السّياسة العقاريّة الجديدة؛ فقد تحوّلت رؤية متّخذي القرار إلى الخلل السكاني في المنطقة من عنصر إنتاجي يتطلّب تنظيمه وتقنينه، إلى مصدر طلب ليس على الدّول استيعابه فقط، بل هو فرصة اقتصاديّة على الدّول اجتذابه  وتصميم سياساتها ورؤاها حوله. وبهذا تبلورت على أرض الواقع مشاريع عقارية ضخمة تعبّر عن رؤية اقتصادية جديدة، هدفها استقطاب مشتري العقار الأجنبي وجعله شريكاً أساسياً في اقتصاديات ومجتمعات دول مجلس التعاون.
 

     لم تكتف دول الخليج العربية بإعطاء الحقّ بتملك العقار للأجانب فقط، بل جزء أساسي من هذه الصفقة كان ربط تملّك العقار بالحصول على إقامات طويلة المدى للفرد وعائلته بصرف النظر عن ظروف عملهم وحاجة الدّولة إليهم.  فإذا كانت المشاريع العقاريّة ذات التملّك الحرّ قد أصبحت جزءا رئيسيّاً من توجّهات دول المنطقة، فكان لا بد من توفير كلّ ما أمكن من تسهيلات ومتطلبات لإنجاح هذا المشروع. ومن أهم هذه المتطلبات كان ربط العقار بالإقامة، والتي تسمح للمشتري بالحصول على تأشيرة إقامة طويلة المدى مرتبطة بتملّكه للعقار. الإمارات أعلنت عن توفير تأشيرات قوامها ثلاث سنوات متجدّدة لمتملّكي الوحدات العقاريّة، أمّا البحرين وقطر وعمان؛ فوفّرت تأشيرات مدّتها خمس سنوات تتجدّد مع مواصلة امتلاك العقار. وبهذا، أصبحت إمكانيّة  الاستقرار في المنطقة على المدى البعيد هي الحافز الأساسي لبيع وشراء هذه المشاريع العقارّية.

 

جدول 5.3: الوحدات العقارية الدولية التي الإعلان عن أنشاؤها بحلول سنة 2020 (بالآلاف)

ملاحظات: في حالة عدم توفر الإحصائيات، تم افتراض 3 قاطن لكل وحدة سكنية في الحسابات.

المصدر:  الشهابي، "اقتلاع الجذور"

 

 كان الهدف الرئيسي من هذه القوانين؛ هو إعطاء دفعة قويّة لنمو غير مسبوق في القطاع العقاري، ولم يتردّد السوق العقاري في توجيه نشاطاته في هذا الاتجاه. فقد شكّلت قوانين السّماح للأجانب بتملّك العقار وربطها بالإقامات في المنطقة؛ بداية اندفاع غير مسبوق  نحو بناء مشاريع إسكانيّة كان هدفها الرئيسي إغراء الفرد الأجنبي لشراء العقار وتوجيه أنظاره نحو المنطقة. ففي المجموع، وبين هذه الأربع دول، تشير التّقديرات المتحفّظة أنه تمّ الإعلان عن النّية لبناء ما لا يقل عن 1.3 مليون وحدة سكنيّة ذات التملّك الحرّ أو الإيجار الطّويل المدى، مما يسع لاستيعاب ما لا يقلّ عن 4.3 مليون قاطن فيها.


 ويجب التّنويه بأنّ طريقة احتساب هذه الأرقام تمّت بطريقةٍ متحفّظة جدّاً، حيث إنّها لم تشمل كلّ المشاريع التي تمّ الإعلان عنها، إذن ما تم اعلان نية بنائه من وحدات سكنية بهدف بيعها على غير مواطني المنطقة، يعد بجلب سكان يتّعدون في عددهم مجموع مواطني هذه الدّول كما في  عام 2008، والذي لم يتعدّ3.6 مليون نسمة.


أعلنت السّعودية عن نيّتها دخول السّباق العقاري عبر التّصريح بأنّ مدينة الملك عبد الله الصّناعيّة ستكون أوّل منطقة يُسمح فيها للأجانب بالتملّك الحر. والسّؤال الذي يطرح نفسه هو: هل ستحذو المملكة حذو شقيقاتها من دول المنطقة، وتربط شراء العقار بالأحقيّة للحصول على إقامات طويلة المدى في المملكة؟ الصّورة حول هذا الموضوع لم تكتمل بعد، خاصة وأنه يبدو أن مبدأ التملّك الحرّ قد تمّ قبوله فعليّاً، ولم يتبقّ إلا سنّ القوانين الرّسميّة لتقنين العمليّة.  


 وعليه، فإنّ هذه المشاريع العقاريّة ليست حلماً، أو مستقبلاً بعيداً لم يتشكّل بعد، بل هي واقعٌ قد تمّ تأسيس الكثير منه على مدى العشر سنين الماضية، ولم تتبقّ حاليّاً إلا الكويت التي قاومت إغراء الدّخول في غمار المشاريع العقاريّة المُوجّهة إلى المشتري من خارج المنطقة.

 

سياسات وطاقات المنطقة تنصب في خدمة المشاريع العقارية
 

 لا شكّ أنّ القطاع العقاري لعب دوراً محوريّاً في اقتصاديّات دول مجلس التعاون، وذلك على نحوٍ شكّل - في بعضٍ من دولها   -ثاني أكبر قطاع بعد النّفط، خاصة في تلك الدّول التي سمحت بالشّراء الدّولي للعقار.  وقد بلغ نموّ الإيرادات السّنوي التراكمي في القطاع في كلّ دول المجلس أكثر من 73% سنويا بين أعوام 2008-2002، ليكون النّمو الكلّي في هذه الفترة ما يزيد على 550%[1].


 تركّزت أغلب هذه المشاريع في المشاريع العقاريّة العملاقة، والتي كانت في الدّول الأربع موجّهة في الأساس نحو المشتري الأجنبي. وصلت قيمة هذه المشاريع العقاريّة الضّخمة المُعلنة إلى ما يُساوي 1.2 تريليون دولار من إجمالي قيمة المشاريع المُعلنة في دول الخليج العربية عام 2007م، والتي شكّلت في ما بينها 57% من إجمالي قيمة المشاريع في المنطقة 2.1 تريليون دولار.


 هذا التوسّع العقاري يأتي ضمن خططٍ مدروسة لجعله في قلب الرّؤى والسّياسات العامة للمنطقة، فتمّ تجييش الموارد والخُطط لجعلها في صُلب برامجها، حيث سيطرت على أهم مخطّطين وُضعا على صعيد الدّول لرسم مسارها الاقتصادي والجغرافي المستقبلي، وهما الرّؤى الاقتصاديّة لهذه الدّول، والتّخطيط الهيكلي لمدنها.  تناولت الرّؤى الاقتصاديّة ما تهدف إليه هذه الدّول على مدى السّنوات القادمة على الصّعيد الاقتصادي والاجتماعي، فتطرّقت إلى سرد أهداف المنطقة وتطلّعاتها على مدى العقود القادمة، كما بيّنت الإستراتيجيّات الاقتصاديّة التي ستتبنّاها في هذه الفترة. أما المُخطّطات الهيكليّة؛ فإنّ تركيزها كان على سنّ تشكيلة هذه المدن على أرض الواقع عن طريق تحديد وتخطيط ملامحها العمرانيّة.


 لم يكن لهذه المخططات والمشاريع العقاريّة أن تكتمل من دون توفير البنية التّحتيّة اللاّزمة لجعلها حقيقة. فأكبر عشرة مشاريع في دول الخليج حالياً - من ناحية القيمة كلّها - من النوع العقاري الضّخم، وتُقدّر قيمتها بحوالي 393 بليون دولار أمريكي[2]. وهذه المشاريع تحتاج إلى بنيةٍ تحتيّةٍ موازية، فالزيادة المتوقعة في السّكان والمشاريع العقاريّة؛ أدّت بدول المنطقة إلى الإعلان عن زيادة الصّرف على مشاريع الطاقة ب 134 بليون دولار، أمّا ما سيُصرف على خدمات المياه والمجاري فقُدّر بحوالي 40 بليون دولار أمريكي. ومن المتوقّع أن يزيد الطلب على الكهرباء بمعدل 10% وعلى المياه المحلاة 8% سنويا حتى عام 2015م[3] [4]، وهذا الصّرف هو بالتأكيد ليس لسدّ حاجة سكّان المنطقة الحاليين، سواء أكانوا مواطنين أم وافدين.

 

جدول 5.4: أكبر عشر مشاريع معلنة في دول مجلس التعاون في عام  2010

المصدر:Supplement: The MEED Projects Top 100', MEED. <http://www.meed.com/supplements/2010/the-GCCs-top-100-projects/the-meed-projects-top-100/3007933.article>, accessed 26 July 2011 

 

 حدّة التغيّرات لا تقف عند البنية التّحتيّة فحسب، بل إن أغلب طاقات المنطقة مُوجّهة لاستقبال هذه المشاريع العقاريّة وسكانها الجُدد، ويشمل ذلك الطاقات الثّقافيّة العمليّة والإداريّة، حتى وصل الأمر إلى تغيير اللّغة الفعلية الأولى في المنطقة. ففي كلّ هذه الدّول الأربع(ربما فيما عدا عمان)، أصبحت اللغة الرّئيسيّة للأعمال والتّعليم والإدارة هي الإنجليزية. وفي الإمارات، حيث لا تتعدّى نسبة العرب ككل 28% بما فيهم المواطنون، وحيث وصل عدد الوافدين من دولة الهند وحدها إلى 42.5% [5]؛ أصبحت اللّغة العربيّة تأتي في المرتبة الثّالثة أو أدنى من بين اللّغات المستخدمة. فأغلب الجامعات والمواد المدرجة فيها؛ أصبحت تُدرّس الآن باللّغة الإنجليزية، واللّغة السّائدة لإدارة الأعمال هي اللّغة الإنجليزيّة، ولا دليل أكبر من كتابة أغلب الرؤى الاقتصادية لهذه الدّول بالإنجليزية.

 

الأزمة الاقتصاديّة والقطاع العقاري
 

خيم شبح الأزمة المالية على دول الخليج ابتداء من 2009، وتركّزت الأزمة الاقتصاديّة بشكل رئيسي في القطاع العقاري والسّوق الاستثماري المرتبط بها. وصلت قيمة المشاريع المُلغاة أو المتوقّفة في دول مجلس التعاون ككلّ إلى 682بليون دولار، وهبطت قيمة المشاريع الإجمالية من 2.6 ترليون دولار في أوج الطّفرة في مارس 2009 إلى 1.9 تريليون دولار في بداية عام 2010م، حيث كان نصيب الأسد من المشاريع الملغاة أو المتوقفة في القطاع العقاري، والذي تجاوزت نسبته 80% من إجمالي قيمة المشاريع المتوقفة. أغلب المشاريع الملغاة كانت في الإمارات العربيّة المتحدة، حيث وصلت قيمة المشاريع الملغاة (بما فيها العقارية) إلى 447 بليون دولار أمريكي، وكانت نسبة المشاريع العقارية التي تمّ إلغاؤها 40% من إجمالي قيمة المشاريع العقارية في الدولة. البحرين أتت في المرتبة الثانية، حيث شكّلت نسبة المشاريع الملغاة أكثر من 15%  من إجمالي المشاريع بقيمة 14.8 بليون دولار، وكانت النسبة مماثلة في قطر بقيمة 38.9 بليون دولار للمشاريع المتوقفة أو الملغاة[6].


إذا نظرنا إلى أعداد المشاريع المُلغاة أو المتوقف؛ يتبيّن أنّه تمّ إيقاف 566 مشروع من أصل 1938 مشروع عقاري في الإمارات، أمّا في السّعودية فتمّ توقيف 106 مشروع من أصل 548. في البحرين كان عدد المشاريع المتوقفة 54من إجمالي 202 مشروع، وفي الكويت كان عدد المشاريع المتوقفة 18 من108 مشروع.  النسبة كانت أقلّ في عمان وقطر، حيث توقفت ثمانية مشاريع من أصل 103 في عمان، وسبعة من أصل131 في قطر[7].


وتثيرُ الأزمة الماليّة تساؤلاتٍ حول الاستمراريّة والجدوى الاقتصاديّة لهذه المشاريع العقاريّة الضّخمة، وعمّا إذا كانت مرحلة "الهوس" بها قد انتهت، أو أنّها ستعود حالما تتلاشى غيوم الأزمة الماليّة. وتختلف وضعية الأقطار المختلفة في دول مجلس التعاون. في دبي وقطر، مثلا، يبدو أنّ المشاريع في تواصل، وأنّ الرّكود الاقتصادي قد تمّ تجاوزه، حيث عادت الكثير من المشاريع المتوقّفة إلى السّوق مرّة أخرى. في المقابل، لا زالت الكثير من المشاريع في البحرين مُعطّلة. في كلّ الأحوال، ما هو مؤكّد هو أنّ هذه المشاريع العقاريّة لا زالت في صُلب رؤى وخطط كلّ أقطار المنطقة، ولا يبدو أنه تمتّ مراجعةٌ جدّيةٌ لفوائد وتبعات هذه المشاريع من النّاحية التّنمويّة على المستوى الرّسمي، بل إنّ ما يُعطّل العودة إليها حالياً ليست التّبعات الاجتماعيّة والسّكانيّة المحتملة منها، بل الصّعوبات الاقتصاديّة والاستثماريّة الحاليّة.

 

آخر تطورات سوق دبي العقاري
 

 لم تزل الطّفرة العقاريّة في مرحلة المضاربات حتّى وقت حلول الأزمة المالية في 2009، ولهذا، فإنّ الطّفرة العقاريّة في الدّرجة الأساسيّة - لم يكن تركيزها على المُستخدم أو المشتري النّهائي، بل كان على المستثمرين الذين اشتروا الوحدات بالجملة على أمل أن يُعيدوا بيعها. أغلب هؤلاء المضاربين كانوا من أبناء المنطقة نفسها، ولهذا فإنّ الصّورة لم تتّضح كليّاً بعد حول تشكيلة المشترين النّهائيين للعقار من الأجانب. لكن بإمكاننا رسم صورةٍ أوليّة لخصائص هؤلاء المشترين عبر الإحصائيات المتوفرة في دبي؛ السّوق العقاريّة الأكثر تقدّماً والأكبر من حيث أعداد الوحدات التي تمّ إنجازها وبيعها.
 

 تشير إحصائيات 2006 إلى أنّ إجمالي عدد المشترين العرب (بما فيهم مواطني دول مجلس التعاون) لا يتعدون28%، بينما يأتي الباقي72% من دول خارج العالم العربي[8]. من ناحية القيمة المدفوعة، فإن الفئة الكبرى للمشترين الأجانب هم من الجنسية الهندية24 %، تليها المملكة المتحدة (21%)، ومن ثم باكستان وإيران (12%) و10% على التوالي[9].


 هذه التوليفة من المشترين يبدو أنّها تتكرّر بشكلٍ دوري، حيث تصدّر مواطنو دولة الهند قائمة إجمالي الإنفاق على العقار في دبي عام 2011، مستثمرين2.1 بليون درهم، أو ما يُشكّل16% من إجمالي الاستثمار الأجنبي في قطاع العقار الذي دخل الإمارة من الخارج، والذي وصل في 2011 إلى13.13 بليون درهم اماراتي[10].

 
في النصف الأوّل من 2012، ارتفع إجمالي الاستثمار الأجنبي في العقار ليصل إلى 22.1 بليون درهم إماراتي، حيث تمّ شراء 12.875 وحدة سكنيّة. الهنود تربّعوا على صدارة القائمة مرّة أخرى بشراء 2.153 وحدة سكنيّة تساوي 3.751 بليون درهم، ثم تبعهم الباكستانيوين بشراء 1841 وحدة تساوي 1.713 بليون درهم، ثم البريطانيون مع 1564 وحدة تساوي 2.528 بليون درهم.

 

جدول 5.5: الاستثمارات الاجنبية في القطاع العقاري في دبي في النصف الأول من عام 2012

المصدر:Dubai Land Department. http://www.dubailand.gov.ae/EngNewsDetail.aspx?newsId=135

 

 وإنْ دلّت هذه الأرقام على شيء؛ فإنّما تدلّ على أنّ العافية قد رجعت إلى سوق دبي العقاريّة، وأنّ التّدوال فيها يُوازي عشرات الآلاف من الوحدات السّكنية الدّوليّة في كلّ سنة. هذا، وقد وصل إجمالي عدد الوحدات العقاريّة ذات طابع التملّك الدّولي التي اكتمل بناؤها في دبي بنهاية عام 2012 هذا، وقد وصل إجمالي عدد الوحدات العقاريّة ذات طابع التملّك الدّولي التي اكتمل بناؤها في دبي بنهاية عام 2012م إلى 345.5 ألف وحدة سكنيّة، ويُتوقّع أن يرتفع هذا العدد إلى 380 ألف وحدة سكنيّة بنهاية عام 2013 مع الانتهاء من المشاريع العقاريّة الجديدة[11].

 وسيكون من المهم متابعة ورصد التطوّرات والتغيّرات العقاريّة السّنوية في كلّ من الأقطار التي دخلت في غمار السّوق العقاريّة الدّوليّة في الخليج، بهدف خلق فهمٍ أكبر لمعطيات السّوق العقاريّة وعلاقته بالخلل السّكاني، وهذا الرّصد الدّوري سيكون الطّموح والتّحدي الذي سيُواجه النّسخ المُقبلة من هذا الاصدار الدوري.

 

لقراءة الجزء التالي من الاصدار                                                                  

لقراءة النسخة الكاملة من الاصدار (pdf) 

لتصفح محتويات الاصدار الكتروني



Shereef Ellaboudy, 'The Global Financial Crisis: Economic Impact on GCC Countries and Implications', International Research Journal of Finance and Economics, 41 (2010)[1].

[2]'Supplement: The MEED Projects Top 100', MEED. <http://www.meed.com/supplements/2010/the-GCCs-top-100-projects/the-meed-projects-top-100/3007933.article>, accessed 26 July 2011

[3] 'Construction Oppurtunities in the Gulf Cooperation Council (GCC)', EDc, 23 August 2007. <http://www.edc.ca/english/docs/events_GCCPresentation_e.pps>, accessed 1 July 2011

[4]  Babu Das Augustine, 'Massive project spending planned in Gulf region', Gulf News, 28 September 2009. <http://www.thefreelibrary.com/Massive+project+spending+planned+in+Gulf+region-a0208555764>, accessed 1 July 2011

[5]  "الإماراتيون يسجلون ادنى نسبة لهم بتاريخ البلاد مقارنة بأعداد الوافدين"، العربية، 24 فبراير 2008. <http://www.alarabiya.net/articles/2008/02/24/46070.html>، تمت زيارة الموقع في 1 يوليو2011

[6] Ed James, 'The MEED view of the GCC construction market', Arabian World Construction Summit, 24 May 2010. <http://www.slideshare.net/meeddubai1/the-meed-view-of-the-GCC-construction-market-2010/>, accessed 27 July 2011

[7] Elsa Baxter, 'UAE real estate hardest hit in region by global crisis', Arabian Business, 16 September 2009. <http://www.arabianbusiness.com/uae-real-estate-hardest-hit-in-region-by-global-crisis-12722.html> accessed 27 July 2011

[8]'Futurebrand's Gulf Real Estate Study', (FutureBrand, 2006). p.12

[9] 'Futurebrand's Annual Gulf Real Estate Study', (FutureBrand, 2009). p.7 0

[11] ‘Dubai Real Estate Market Overview  - Q4 2012’, (Jones Lang LaSalle, 2012). p.12